Як блокчейн стає частиною сучасного містобудування
Криптовалюти здаються чимось цифровим, віддалени від цегли, паперових рахунків та будівельної уніформи. Але міста складніші за дороги чи вулиці, тому дуже цікаво, що і тут блокчейн знаходить застосування. Яке? Ви дізнаєтесь у цій статті.
Для чого блокчейн ринку нерухомості?
1882 року в Барселоні було закладено перший камінь для палацу Саґрада Фамілія. Архітектор, який започаткував будівництво, — Антоніо Гауді — помер у 1926 році під колесами трамвая, а за 4 роки, під час громадянської війни, що охопила Іспанію, його майстерню спалили. Будівництво фінансувалося завдяки церковним пожертвуванням, тож військовий конфлікт спустошив бюджет проєкту і його заморозили. Минуло 180 років, Корея розпалася на Північну та Південну, у США змінилося 26 президентів, а будівництво Саґрада Фамілія триває. Так світ отримав найдовше, майже двохсотлітнє активне будівництво. Але Sagrada Familia Foundation планує закінчити його до 2026 року.
Окрім Саґрада Фамілія, у світі вистачає недобудов, а в будівельній індустрії — проблем. У Китаї люди можуть чекати на квартири понад 10 років, а деякі будинки просто зносять, якщо керівна компанія не встигає погасити старі кредити новими або будівля підпадає під знесення з метою реновації. Водночас у Малайзії стоять порожніми багатоповерхівки вартістю $100 мільярдів, які були зведені китайською фірмою Country Garden. Кредитні афери не рідкість: коли уряд Китаю вирішив переглянути політику кредитування своїх забудовників, то в липні 2020 року акції найбільш закредитованого з них — Evergrande — впали у ціні на 99%. Це знищило $47 мільярдів інвестицій та поклало початок новому витку кризи нерухомості у країні.
Південна Африка страждає від недофінансування та перенасичення новобудовами: у 30% мешканців із банківськими рахунками не вистачає грошей на нові квартири, а місцеві забудовники хочуть добудувати об’єкти за рахунок притоку нових покупців. Водночас сам процес будівництва нерідко використовують для відмивання коштів. З публічно відомого: популярного африканського блогера Hushpuppi, аудиторія якого становить 3 млн глядачів, затримали за спробу заволодіти $1,1 млн, що призначалися на будівництво дитячої школи в Катарі. Більш просунутий варіант — продаж чужої власності онлайн за допомогою підроблення необхідних доказів завдяки нейромережам.
Лише протягом 2022 року ФБР нарахувало $400 мільйонів збитків і 11 727 випадків шахрайства з нерухомістю. У Чикаго понад два роки тому спалахнули 5 скандалів у сфері нерухомості, що пов’язані з хабарництвом, вимаганням та шантажем, головними дійовими особами яких виявилися політики, адвокати та великі будівельні компанії. Найяскравіший приклад — розслідування діяльності головного земельного бюро Чикаго. ФБР у 2008 році розкрило цілу мережу з 23 хабарників, які обіймали державні посади і працювали за класичною схемою «хабар в обмін на довідку».
І все це відбувається на тлі кризи житла. Проблема не в тому, що його недостатньо, а в тому, що воно недоступне для більшості людей навіть після купівлі. 1/8 населення Америки віддає від 30% до 50% свого щомісячного доходу або на оренду житла, або на утримання власної квартири. Майже чверть домовласників у США скаржаться на зростання вартості утримання помешкань, а 11 мільйонів орендодавців не можуть дозволити собі відкласти гроші через високу орендну плату в 50% від доходу. За даними Habitat.org, 32% домогосподарств в Америці сплачують надто багато за оренду житла. Ситуація в інших країнах анітрохи не краща: Тайвань, Тайланд, Японія, Канада — вбийте ці назви в пошуковий рядок у Ютуб і спробуйте не натрапити на ролик про складнощі оренди в регіоні. Друга частина проблеми — ніхто не поспішає будувати доступне житло. І цьому також є причина: старе дорожчає, іноді навіть надто швидко.
Наведені приклади стосуються фінальних стадій будівництва — моменту передавання житла у власність або його продажу. Але є набагато складніші та комплексніші проблеми будівництва — повна відсутність прозорості та неможливість перевірити весь процес. Саме ці питання і здатен вирішити блокчейн.
Які проблеми будівельної індустрії може вирішити блокчейн?
Усі проблеми, що характерні для сфери нерухомості, можна об’єднати у чотири категорії:
- Дефіцит прозорості. Він є основною проблемою під час інвестування в нерухомість. Через непрозорість процесу будівництва фінансові витрати можуть просто вирости через недобросовісних забудовників. Помітити розбіжність у цифрах складно. Найпоширеніший спосіб обдурювання під час забудови — коригування вартості матеріалів на десятки чи навіть частки центів.
- Неможливість керувати грошовим обігом. Як доводить практика, будівництво може затягуватись і виходити за межі бюджету. Це створює незручності для інвесторів, акціонерів та потенційних покупців, адже всі вони розраховують, що гроші якнайшвидше дадуть бажаний результат. Лише фірма-забудовник виграє від затяжного будівництва, решта учасників угоди стають заручниками ситуації.
- Пекло документообігу. Окрім будівництва та керування, будь-яка нерухомість потребує довідок про стан ґрунту, результатів геодезичної експертизи, перевірки якості та численних дозволів від нотаріусів, юристів та інших інстанцій. Хабарі тут розглядають як менше зло, адже вони дають змогу скоротити час на отримання потрібних паперів.
- «Посередник посередника». Більшість будівельних робіт виконують посередники, але це створює ризик недобросовісного «вторинного посередництва», коли забудовник намагається заробити на різниці між своїми послугами та вартістю виконання робіт. Такі дії створюють додаткові ризики ще до етапу закладання фундаменту, адже не відомо, чи справиться дешевший забудовник зі своєю роботою і чи залишиться на місці будинок через 5 років.
Найважливіша якість блокчейну — неможливість редагувати інформацію після внесення в ланцюжок блоків. Простіше кажучи, це серйозна перепона отриманню хабарів і торгівлі владою, що набули поширення в будівельному секторі. Далі йде можливість підключення смартконтрактів та безпечне керування даними в середовищі з невеликим рівнем довіри.
Чим може допомогти блокчейн:
- Повне відстежування постачання. За допомогою блокчейну можна каталогізувати та відстежувати життєвий цикл будівельних матеріалів, від їх виробництва та до появи на будмайданчику. Наприклад, якщо йдеться про цемент, то дані про його якість, дату виготовлення, склад, виробника, вартість і подальше застосування на будівництві вносять у ланцюжок блоків.
- Аудити та перевірки в реальному часі. Каталогізовані матеріали, що використовуються під час будівництва, сертифікують у реальному часі, а результати перевірок записують у блокчейн. Перевірки можна використовувати як умови для запуску смартконтрактів.
- Незалежний ескроу. Щоб уникнути фінансових ризиків, смартконтракти можуть ставати своєрідним ескроу, звільняючи оплату для забудовника лише після виконання конкретних умов, що перевіряються. Наприклад, щойно інспекція підтверджує завершення етапу будівництва, як смартконтракт одразу перераховує підряднику гроші.
- Відстеження винних. Якщо у будівництві був використаний неякісний або зіпсований матеріал, то завдяки блокчейну можна відстежити весь ланцюжок постачання та виявити конкретну особу, фірму, перевізника чи виробника, які винні у цьому. Більше того, це дозволить відстежувати найм та залучених підрядників.
Як блокчейн вирішує проблематику забудови та керування містами?
З 2019 року рішення SiteSense від IntelliWave Technologies дозволяє комбінувати незмінність блокчейну з інтеграцією GPS-датчиків, RFID-міток та IoT-пристроїв. Це має приблизно такий вигляд: робітник відкриває планшет і вносить дані, після чого їх перевіряє система, зіставляючи показники датчиків. Матеріали, інструменти та деталі позначаються RFID-мітками, які передають дані в блокчейн. SiteSense зберігає дані про всі транзакції, відповідні їм закупівлі та документи у приватному блокчейні, до якого може одночасно отримати доступ будь-яка кількість акціонерів.
З 2018 року Nokia пропонує ПЗ для керування розумними містами, яке базується на блокчейні. Задум полягає в тому, що мережа з даних від IoT-пристроїв дозволяє аналізувати місто в реальному часі, передаючи інформацію про незаконні забудови, підпали сміття або незвичайні часточки в повітрі. Чи буде це затребуваним у майбутньому? За даними аналітичної компанії Memoori, в 2023 році ринок IoT-пристроїв оцінюється в $53 млрд, а до 2028 року він має сягнути $100 млрд.
Французький стартап Bimchain.io пропонує блокчейн-рішення для BIM — процесу реалістичного моделювання 3D-креслень для подальшого будівництва. BIM-пакети включають підрахунок вартості та кількості необхідних матеріалів, визначення термінів і графіків робіт учасників проєкту. У такий спосіб вирішується не лише проблема управління, а й проблема закріплення єдиного дизайну в блокчейні, який одразу можуть перевірити аудитори або інспектори. Це полегшує колективну роботу над проєктом, оскільки всі його учасники одночасно отримують усі оновлення і зміни.
Уряд Дубаю розглядає можливість повної діджиталізації. Наприклад, перетин кордону без паспорта, використовуючи біометричні дані та блокчейн, вже сьогодні має назву Emirates ID. Основу для подібної системи закладають і в Іньчуані, де квитки, паспорти та проїзні документи отримують свій цифровий аналог, а для перевірки особи використовують цифровий зліпок обличчя.
Чи зможе блокчейн стати «чарівною паличкою» для індустрії?
Блокчейн має достатньо своїх проблем, але він здатний повністю закрити питання щодо прозорості. Блокчейн не зможе зменшити вартість оренди, але дозволить налагодити прозоре управління житловим фондом та зведення нових будинків.
